开发市场正在发生变化。 城市住房仍然是一个主要行业,但“按抵押贷款需求出售的建造公寓”这一旧模式变得更加困难:优惠抵押贷款不再支持同样规模的大规模需求,市场利率仍然是一个敏感因素,开发商积累了未售量,私人投资者不仅越来越多地将公寓与另一套公寓进行比较,而且还与存款、单元、公寓酒店、闪烁、项目联合股和其他投资工具进行比较。
对于开发者来说,这不是市场的终结,而是改变策略的需要,下一线增长可能发生在度假区,房地产的出售不仅作为方表,而是作为管理下的生态系统的一部分:土地,种族隔离单位,闪烁,医疗核心,管理公司,服务,路线,投资平台,项目合资经营和国际旅游.
1 城市住房仍然是很强的产业,但不再是唯一的增长方向。
不可说城市住房已经不再需要了,这不是真的,城市将进行翻新,旧的存量将更换,家庭将购买公寓,向主要中心移民将继续下去,开发商将继续建设城市项目.
2024年7月1日,作为反危机措施引入的新建筑大规模优惠抵押贷款结束了。 TASS认为,该计划已经发放了超过150万笔价值超过6万亿卢布的贷款,专家预计在计划完成后,抵押贷款市场将会减少,住房贷款加权平均利率将会增长。
之后,开发产品在不同的环境下销售,买家变得更加谨慎,抵押物负担较高,投资公寓不再看似投资金钱的最佳方式,市场并没有消失,而是要求更高.
对于开发商来说,主要结论很简单:如果更早可以依靠大规模的抵押流,那么现在你需要创造出内部逻辑更强的产品.
2. 未售住房的积累改变了开发商的谈判地位.
其中主要信号是未售出量的增长:据伊兹韦斯蒂亚统计,2026年2月,新建筑总面积只有32%在初级市场销售,而约68%仍未售出;总销售额从2021年2月的47%下降到2025-2026年的32%.
这并不意味着所有开发商都处于同样状况。 强大的项目、良好的地点和良好的定价将带来销售,但产业已经发生变化,开发商必须保持更长时间的股权,更加积极地从事分期付款、折扣、补贴方案、交易、易货、一揽子交易和附属计划。
问题就在这里: 资本,甚至是未售产品, 能否转移到一个新的市场?答案是,如果不是随机购买土地, 而是系统进入度假区开发。
3. 度假区不是发展方向,而是行业的扩展
开发商不必停止做开发商;他需要扩展自己的产品线.
他在城市里建造公寓,商业空间,停车场,公共区域,在度假区他可以建造分屋,酒店单元,模块式住宅,闪光灯,服务楼,医疗单位,浴室综合体,餐厅,合作空间,俱乐部空间和活跃的旅游设施.
技能相似,但逻辑不同:在城市,对象通过生活接近工作,学校,交通和城市基础设施的需求来出售. 在度假区,对象通过娱乐,健康,个人使用,管理收入,自然,服务,国际需求和领土增长来出售.
其重要性也一样,实际上也比较复杂,因为不仅需要建筑,还需要一个操作模型.
4. 度假村开发不卖米,卖命场景.
公寓作为居住地出售,度假单位作为情景出售: 自己来,住在自然环境中,远程工作,接受健康计划,与家人一起放松,使用服务,在不在时,将设施移交管理.
与传统的租房模式相比,它更强大。 城市公寓往往能产生中等回报,需要租户、修理、税收和停工时间。 一个度假单位如果建成一个强大的生态系统,就可以将个人的效用和利润结合起来,但只有在拥有管理公司、下载程序、服务和清晰的报告时才有效。
主要错误是在美丽的地方建造一个像城市公寓的度假公寓,你不能这样做,度假地的产品必须从客人,经营者和停留计划设计出来.
5. 健康与医疗旅游为市场提供了新的动力
全球健康市场已成为主要经济体. 全球健康研究所估计2024年的市场为6.8万亿美元,表明当年增长7.9%,预测到2029年将增长到9.8万亿美元.
对开发者来说,这意味着:健康,预防,恢复,睡眠,运动,抗压力,心理情绪状态,营养和生活质量,都成为房地产的软性增加,而是市场价值的一部分.
阿尔泰可以不作为温泉模仿,而是作为一个深层恢复的领地融入这个议程:自然,山脉,河流,空气,沉默,RDT,健康学校,运动,游览,洗澡,医疗监督以及长期停留方案.
如果一个开发者在这样的核心附近建造, 他们正在建设的不仅仅是数字; 他们在不断增长的保健市场内建设资产。
6. 州旅游议程加强方向
俄罗斯旅游业正成为一个独立的战略产业;国家"旅游与招待"项目旨在增加旅游在经济中的作用,增加旅游者在全国的出行次数,经济发展部的官方资料将国家项目的目标描述为产业作用的增长和旅游者出行的增加.
俄罗斯政府还表示,到2030年将旅行人数增至1.4亿。
对于开发商来说,这并非一个成功的保证,而是工业支持的信号:国家有兴趣发展旅游基础设施、房客、模块式酒店、路线、服务和地区集群。 如果私人开发商的项目看起来不是随机的开发,而是被纳入区域旅游战略,那么私人开发商可以进入这一趋势。
7. 阿尔泰作为一个市场尚未被主要行为者关闭
在成熟的度假市场中,最优胜的景点往往分布,价格高,竞争激烈,进场费用昂贵,阿尔泰处于不同的阶段,旅游需求已经存在,地区可辨别,自然价值强劲,但度假地房地产市场尚未完全形成.
这是开发商罕见的窗口,在这个阶段,你不仅可以建造一个设施,还可以塑造一个市场:设定标准,创建服务中心,推出医疗核心,开发闪烁网络,销售单位,创建项目JSC,组建一个管理公司,并通过渐进发展来增加土地的价值.
在成熟的市场中,开发商购买价值;在新兴市场中,他可以参与价值创造.
8. 主要战略:不是单一的旅馆,而是度假的生态系统
如果一个开发商在切马尔斯基或迈明斯基区再建一座酒店,他就会进入日益激烈的竞争。 良好的酒店会充满,但设施越相似,对客人的竞争就越多,广告,员工,评论和价格也就越高.
强力策略不同:建设不是单一的设施,而是生态系统的一部分,生态系统具有医疗核心,隔离带,闪光带,浴池,游泳池,餐厅,路线,游览,合作,健康学校,儿童计划,管理公司,服务国际营销和设计公司.
因此开发商不是在出售一个有视野的房间,而是在度假区参与,这对投资者来说更强大,对经营经济来说更可持续.
9. 第一阶段应迅速和有证据
开发商不必先开业大型首都酒店,在度假区,通常更正确的做法是先通过模块化单元,闪烁的城市,浴场综合体,咖啡馆,路线,健康街区和最小管理团队运行.
第一步是证明需求:谁来了,多少天,买什么,夜价,服务需求,季节性,审查,成本,负载,然后这个数据帮助销售单位,吸引投资者,构建下一线,并与银行谈判.
发展度假区不应遵循“立即建设一切”的原则,而应遵循逐步减少风险的原则。
10. 管理公司在销售前必须先在项目中
信托度假单位的主要因素之一是管理公司,投资方不买单位只是因为他看到一个美丽的渲染,他想知道谁要装货设施,他要收取什么佣金,如何计算回报,如何分配收入,如何建立修理基金,如何报告以及如何确保季节性.
如果CC在建设后建成,开发商冒着建设不便设施的风险,如果CC从一开始就参与,则会影响布局,标准,接收,仓库,洗衣,服务流量,收费,个人使用规则和报告.
对于开发商来说,它不是二级承包商;而是投资产品的一部分.
11个单位和项目AO应共同合作
度假村开发不必仅限于单位销售,单位对住宿有利:隔间,模块式住宅,酒店房间,闪烁式住宅,但服务通过设计公司得到更好的发展.
浴池综合体,医疗中心,餐厅,游览公司,闪烁网络,交通服务,租赁和管理公司可以通过JSC项目发行. 投资者获得股份,参与特定企业的利润,并获得公司权利.
因此,有一个完整的金融架构:一个投资者购买一个单位,用于个人使用和收入;另一个投资者购买一个浴室综合体的股份;另一个投资者进入一个闪烁网络;第四个投资者资助一个保健中心;一个开发商的建筑;一个MC管理;土地被资本化.
这已经不是房地产销售了,这是度假胜地投资制度的创立。
12 未售公寓可成为进入资源
开发商在城市中的产品并不总是以正确的价格销售,可以用作进入度假胜地市场的资源,公寓,或商业空间可以是土地,股权,一线建设,未来度假单位的一部分,或者项目中的股份.
它不应是一种粗糙的易货交易计划;它应是一种投资结构,包括估值、折扣、流动性检查、税务分析、法律纯度和分阶段资产转移。
对于开发商来说,这是一种不以过高的折扣出售城市公寓,而是将部分冷冻产品转移到新市场的方式,对于地主来说,是一种不等待一个大投资者带活钱而吸引建筑合伙人的方式.
13. 必须立即建立国际需求
俄罗斯游客很重要,但对于度假城市来说,你需要更广泛的受众:中国、德国、欧洲俄语国家、对自然、健康及医疗旅游感兴趣的国家。
为此,产品必须具有国际理解性:7、10、14和21天的程序、翻译、转让、医疗说明、禁忌、录像、评论、价格、外语、服务标准、安全、物流和国际营销。
如果立即铺设,开发商正在建造一个市场较宽的设施,如果不铺设,该项目将只与俄罗斯酒店竞争有限的季节性流量.
14 度假区需要不同的财务纪律
在城市住房中,开发商用来计算建设成本,销售价格,项目融资和执行速度,在度假开发中,这还不够.
有必要考虑操作模式:装载、夜间平均价格、季节性、《刑法》的委托、修理基金、工作人员费用、能源、清洁、洗衣、销售、预订渠道、额外服务、医疗方案、游览、转移和重复宾客。
不仅是出售单位,也是出售后对象的生命,如果投资方购买了单位,没有获得预期的管理,项目声誉就会受损,所以开发商必须像经营人一样思考,即使它是单独的公司.
15. 度假区开发商应成为综合商
开发商的新角色不仅仅是要建设。 他必须集聚系统:土地、概念、总体规划、设计、建筑、英国、医疗经营者、服务公司、投资者、项目股份公司、闪烁、国际营销、法律模式和国家议程。
比起建造一个普通的公寓综合体更难,但这也是为什么市场仍然不完全,在困难的地方,可以组装合伙人的人有机会.
未来的度假区开发商是领地的集成者,连接土地,资本,建筑,管理和需求.
16. 开发商的实际进入战略
第一步是选择一个领土,不是通过情感,而是通过各种情景:水、森林、物种、准入、工程、法律地位、限制、旅游流动、一流的可能性、与医疗或健康核心的联系。
第二步是制定总体规划和财务模式,而不是一般的渲染,而是分阶段的经济:第一,第二,单位,服务,MC,闪烁,医疗核心,项目AOs.
第三步是先连接管理公司,然后再设计.
第四步是确定投资产品:哪些物体作为单位出售,通过项目股份公司发行,仍由经营人持有,由合伙人开发.
第五步是快速高效地开始第一步:模块化单元,闪烁,洗澡,咖啡馆,路线,健康屏蔽.
第六步是收集关于下载、审查、费率、费用和需求的真实数据。
第七个步骤是通过新的排队、服务、国际方案和伙伴投资来扩大领土。
17. 开发商不能做的
你不能像普通的住宅区那样建造度假村,这会导致不装载产品.
没有管理公司,你就不能出售单位,这会破坏投资者的信心.
无需计算费用、《刑法》的佣金、修理基金和季节性,您无法保证盈利。
未经法律和工程检查,你无法购买土地。
你不能把自然区域建设得太紧, 这将会摧毁需求的原因。
无法复制土耳其索契或迪拜的图案。阿尔泰有不同的产品:自然、健康、沉默、运动、康复、RDT、闪烁和路线。
以后再不开放服务,没有服务,度假胜地就成了过夜的地方.
你不能只考虑国内市场,必须从一开始就设计国际产品.
18 哪个开发者将获胜
胜者不是仅仅建造船体更快的人,而是设法创建管理领地的人.
而开发商不仅会计数米数,还会加载,不仅销量,还会重复访问,不仅从窗口观看,而且会安排停留,不仅建筑,而且运营,不仅土地,而且其未来的资本化,不仅单位,服务经济,不仅是俄罗斯游客,国际需求.
度假区发展是那些懂得如何思考不是对象,而是系统的人的市场.
19,它给阿尔泰共和国带来了什么?
对该地区来说,这一模式不仅仅是新的旅馆:它创造了就业、服务、税收基础、国际旅游、路线发展、对当地产品的需求、人力资源、小企业、基础设施论点以及不断上升的土地价值。
如果建筑方式混乱,阿尔泰会让民众地区拥挤不堪,竞争也来自于类似的设施。 如果建筑群,该地区可以拥有与医疗旅游,生态旅游,闪烁,户外活动和国际需求相关的新型度假城市网络.
不仅是发展,而是领土发展.
20 课程最后撤消
城市住房市场依然存在,但已不再是开发商的唯一策略,一旦大规模抵押贷款完成,无人售出的数量就会增加,投资者要求有新的产品优势。
阿尔泰度假胜地提供了这个机会,你可以连接土地,建筑,医疗旅游,健康,分离单元,闪烁,管理公司,项目股份公司,投资平台,国际需求和长期资本化.
主要结论:未来开发者的战略不是从出售房地产转向创造有管理的度假胜地生态系统,这可以成为阿尔泰开发的新方向,也是开发者——城市住房之后的第二条增长线.
俄罗斯的发展市场进入了一个新的阶段:城市公寓仍然是一个重要的产品,但按抵押贷款需求快速出售的旧模式变得更加困难,开发商的销量不断增长,购买者变得更加谨慎,投资者越来越多地将公寓与其他工具进行比较.
阿尔泰的度假区可以成为开发商的新成长线,房地产的销售不仅作为计量器,而且还作为管理下的生态系统的一部分:分离单元,闪烁,医疗核心,RDT,压力,健康方案,服务中心,路线,管理公司,项目股份公司和国际旅游.
胜者是开发者,不仅将城市建筑带到山上,还创造了度假环境,其中土地成为增长平台,单位成为投资产品,医疗中心成为全年负荷的来源,闪烁是解锁自然的一种方式,管理公司成为信任和盈利的机制.