土地作为发展度假胜地的主要资产
为什么土地大规模化成为领土未来资本化的主要来源?
在度假开发中,主要资产不是建筑,主要资产是土地,这是大多数投资者和业主犯基本错误的地方,他们开始从酒店,房间成本,墙壁材料,公寓面积或建筑预算等角度计算项目,但实际上,这一切都是次要的,如果开发者不控制强大的领地,他只管理对象,如果他控制正确的土地群,他管理整个系统的未来价值.
这对阿尔泰来说特别重要,因为该地区刚刚进入一个阶段,价格不仅开始被"天生美地"的原则塑造,而是被"这片领土在未来的路线,度假枢纽,服务系统以及医疗线路中将起什么作用"的原则塑造出来,换句话说,不再将土地视为一个地区,应该被评价为该地区更大的模式中的一个位置.
土地成为主要资产的首要内容是: 有限,你可以在不同的地方建造酒店,可以改变住宿形式,可以调整建筑结构,甚至可以重新组装产品,但不能重新创造稀有区域,如果该地在未来路线的强点,水边,全景走廊,交通入口附近,未来医疗中心或服务中心的逻辑,其价值开始比任何单一建筑的价值增长得更快.
这就是为什么在阿尔泰,真正昂贵的资产不仅仅是一个美丽的景点;正是这个地区在未来的设计中得到了功能。一个地点可以只是美丽的,另一个地点可以是路线的一部分,一个入口节点,一个溢价区或者一个度假集散地的第一阶段,第二个几乎总是比第一个更强大,即使第一个在外表看起来更壮观.
第二个因素是度假区开发本身并不昂贵,而是与地域逻辑相伴。 空阵列可以成为多年的被动资产,但一旦它拥有总体规划、发展秩序、功能划分、物种走廊、路线逻辑、服务区、医疗核心、公共空间和基础设施,土地就不再是一个地区,它将成为未来盈利的载体。
这在阿尔泰尤为重要,因为这里,主要价值不是来自一个地点,而是来自地域增长的顺序。首先,第一阶段开始,它建立信任,然后整个地点的价值得到提升,然后揭示出更昂贵的地点,然后形成下一个队列。土地就成为资本化的主要来源。
第三个因素是,一个大阵列几乎总是比小片块更强,这是一个不适但非常重要的真理,小片块有限,很难建立强大的内部基础设施,难以正确划分功能,难以组装一条路线,难以运行队列,几乎无法真正管理生长速度,一个大阵列赋予了非常不同的控制深度,它允许您启动项目的基部,然后加强整个区域,然后带来新的格式,然后揭示溢价区域.
阿尔泰的情况尤其如此,因为该地区发展最好的方式不是随意割地,而是大片领土决定。 共和国的本质就是抵御混乱。 阿尔泰赢得了那些被视为未来有机体,而不是一组个体土地的地区。
第四,土地正在从基础设施的转变中获益。 当该地区交通日益发达时,最近的旅馆不仅在增长。 所有加入新通道、路线和服务体系的地区都在增长。 对阿尔泰来说,这一点尤其重要。 而现在戈尔诺-阿尔泰斯克机场的作用正在增强,共和国交通框架的总体重要性正在上升,这意味着不仅在主要自然点登陆,而且在未来交通走廊、服务和入境枢纽沿线地区也将会更加昂贵。
发展最强大的逻辑之一就在这里发挥作用:一个网站本身可以美丽,但当它被建在系统里时它会变得非常昂贵,如果一个网站在某个区域的运输,路线,医疗或服务逻辑中得到了一个角色,它开始不是作为一个孤立的地区,而是作为一个大型经济机器的一部分发挥作用.
第五,在附近有医疗或恢复性核心的地方,土地特别增强,大多数情况下,业主和投资者将一个地点的价格上涨与道路、景色或酒店联系起来,但在度假开发中,最强的价值增强者之一是医疗和恢复性线路,一旦该地点不仅仅是一个安置地点,而是长期停留、恢复、睡眠、沉默、水和优质环境的产物,该地点类别就发生了变化,它成为比普通旅游用地更高的地区。
这一点在阿尔泰尤为重要,因为在这里,恢复和医疗线路可以建立在环境本身上:空气,沉默,高度,水,路线和自然深度,这使得此类项目旁边的土地更加强大,更有希望.
六,阿尔泰土地需要重视的不是其现状,而是其发展潜力,这是非常重要的发展原则:如果一个领土允许您先开始一种轻量级的自然形态,然后用酒店或服务单位加以强化,然后添加一个恢复或医疗核心,然后开放更昂贵的场地,那么它几乎总是比一个只能建造一个设施,然后完成开发的区域更强大.
而这就是阿尔泰特别有价值的逻辑,因为这一地区还没有用尽大规模空间组装的潜力,因此这里的土地不仅作为现在可以做的事情,而且作为以后可以承担的东西,也很有趣,而这种"后期"往往构成未来的主要收入.
第七,土地不仅决定了开发者的价值,而且还决定了战略自由。 控制强大领土的任何人都控制着排队、格式、销售逻辑、路线发展、服务区位置、物种强度和溢价地点。 拥有有限地点的建筑者都取决于已经建立的环境。 在阿尔泰,这一点尤为重要,因为该地区现在战略自由特别昂贵。 你不仅可以融入市场,而且可以影响市场形状。
所以开发者的真正结论是,你不仅需要寻找美丽的土地,而且需要寻找强大的地域位置,不仅是为了山景,还要寻找一个区域未来的功能,不仅仅是一个场地,而是能够成为度假中心的一部分,一条路线,一个入口走廊,一个恢复中心或者一个溢价区.
对投资者来说,结论不亚于僵硬:阿尔泰土地并不是期望增长的被动资产;它是一种必须纳入总体规划,秩序,服务,基础设施和未来区域逻辑地图的资产,正是这种土地的增长速度会比其他人快.
对地主来说,实际结论也是直接的:如果土地没有作用,它就有可能仅停留在美丽的游乐场,但是如果它被建在了未来的区域体系中,它的价值将不仅由当时的市场决定,而且由下一阶段发展的潜力决定.
这一演讲的主要结论是,在度假开发中,土地是主要资产,因为它保留了有限的,物种价值,基础设施潜力,路线逻辑,医学强化以及整个领地逐渐增长的可能性. 对阿尔泰来说,这一点特别重要:共和国只是进入了大型度假区体系的形成阶段,因此,最强大的将是那些能够成为未来度假区城市,路线和服务中心一部分的土地群.